A renda passiva com aluguel é o sonho de quem quer ganhar dinheiro sem trabalhar ativamente. O inquilino paga a conta, o imóvel se valoriza e você dorme tranquilo. Mas nem todo imóvel gera boa renda passiva.
A escolha errada vira um pesadelo de inadimplência e manutenção. Neste artigo, você aprenderá a escolher bem. Acompanhe!
Confira 9 estratégias para construir uma renda passiva com aluguel
1. Compre próximo a universidades e hospitais
Estudantes e médicos são inquilinos que nunca faltam. A demanda por aluguel perto de hospitais e faculdades é constante.
Na renda passiva com aluguel, o imóvel de um quarto ou kitnet perto da faculdade pública aluga fácil. A rotatividade é alta, mas a vacância (tempo vazio) é baixa.
Para quem busca diversificar a carteira fora da renda fixa, o aluguel residencial continua sendo uma opção sólida. Investidores mais atentos têm avaliado também alternativas como a casa modular brasil, que tende a apresentar custo de implantação inferior e prazo reduzido até a primeira locação, fatores que impactam diretamente no cálculo da rentabilidade líquida anual.
O estudante normalmente não tem fiador. Exija caução (3 meses de aluguel) ou seguro fiança.
2. Invista em imóveis pequenos (kitnets e studios)
O apartamento de 2 quartos tem mercado maior, mas a rentabilidade por metro quadrado é menor.
Para renda passiva com aluguel, a kitnet de 25 a 35 m² tem maior retorno. O aluguel por metro quadrado é mais alto. A rotatividade é maior, mas o investimento também é menor.
A compra de uma kitnet de R200milquealugaporR200milquealugaporR 1.200 dá rentabilidade bruta de 0,6% ao mês (7,2% ao ano). O apto de 2 quartos de R400milquealugaporR400milquealugaporR 2.000 dá 0,5% ao mês (6% ao ano).
3. Escolha bairros em ascensão (não os consolidados)
O bairro nobre consolidado valoriza menos que o bairro em gentrificação (revitalização).
Na renda passiva com aluguel, compre antes da valorização. O bairro com novas estações de metrô, novos shoppings, novas faculdades. O preço sobe com a infraestrutura.
O fluxo de pessoas (aumento de pedestres) indica valorização futura. O bairro com muitos comércios fechados é decadente.
4. Reforme a fachada (não o interior)
O inquilino não vê o cano trocado. Ele vê a fachada bonita e o banheiro limpo.
Para renda passiva com aluguel, o retorno da reforma é maior na fachada, na pintura e no jardim. O custo da pintura é baixo e o impacto na percepção de valor é alto.
A reforma estrutural (telhado, elétrica, encanamento) é necessária, mas não valoriza o aluguel. O valor do aluguel não sobe porque o cano é de cobre.
5. Calcule a rentabilidade líquida (não bruta)
O aluguel de R$ 1.200 parece bom. Mas tire IPTU, condomínio (se o inquilino não paga), taxa de administração (5% a 10%) e vacância (1 mês vazio por ano).
Na renda passiva com aluguel, a rentabilidade líquida é o que sobra na sua conta. A rentabilidade líquida anual de um bom imóvel é de 4% a 6% ao ano (acima da poupança).
O imóvel com rentabilidade bruta de 0,6% ao mês (7,2% ao ano) pode ter rentabilidade líquida de 0,4% ao mês (4,8% ao ano). Faça a conta antes de comprar.
6. Terceirize a gestão (adminsitradora de imóveis)
O inquilino atrasa, o vaso quebra, a vizinha reclama. Administrar toma tempo.
Na renda passiva com aluguel, a administradora cobra 5% a 10% do aluguel. Ela faz a cobrança, a manutenção e o despejo. O seu trabalho é zero.
A administradora também faz a seleção do inquilino (análise de crédito, fiador). O custo compensa pelo tempo e pela segurança.
7. Use a garantia de seguro fiança (não fiador)
O fiador pode morrer, ficar desempregado ou se recusar a pagar.
Para renda passiva com aluguel, o seguro fiança (custo de 1 a 2 aluguéis por ano) cobre inadimplência e danos ao imóvel. O seguro é mais caro que o fiador, mas mais seguro.
A seguradora paga o aluguel atrasado e ainda cobre as custas judiciais do despejo.
8. Evite imóveis em condomínios com muitas vagas de garagem
O prédio com 2 vagas por apartamento atrai famílias com 2 carros. Mas a inadimplência é maior.
Na renda passiva com aluguel, o prédio com 1 vaga por apto atrai o casal jovem sem filhos, que paga em dia. A taxa de inadimplência é menor.
O prédio com muito idoso tem baixa inadimplência, mas as unidades ficam vazias por mais tempo.
9. Compre com desconto em leilão de imóveis
O imóvel de leilão (judicial ou da Caixa) tem desconto de 30% a 50% sobre o valor de mercado.
Para renda passiva com aluguel, o leilão é para investidores experientes. O imóvel pode ter dívidas de condomínio ou IPTU, e pode estar ocupado por inquilino ou por invasor.
O desconto na compra permite que você alugue abaixo do preço de mercado e ainda tenha rentabilidade alta. O lucro está na compra, não na venda.
Com essas nove estratégias, sua renda passiva com aluguel será mais segura e mais rentável. O imóvel certo, no lugar certo, com a gestão certa. O dinheiro entra sem esforço. Até a próxima!
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